6张图透析:公投至今英国楼市经历了什么?
如果做一次曝光率统计,从2016年至今,与英国房产市场相关新闻中出现、重复频率最高的关键词一定是“脱欧”。从脱欧前的各种具有争论性的预测,到脱欧后消极与更消极的展望,市场在调整,投资者也在适应。
一年过去了,据普华永道的最新的分析预测,今年英国的平均房价年增幅将放缓至3.7%,相比之下,原来的预期增幅只有1%。
虽然实际表现好于业界预测,但这并不脱欧对英国楼市没有影响。
作为一个周期性明显的行业,在公投结果公布以来的一年多时间内,英国房产市场究竟经历了什么?下面6张图标或许能给出答案。
1. 交易量:与房价相比,它受到的打击最大
PwC表示,房屋买卖的数量比房价相比经历了更多,因为不确定性会导致卖家的观望。
交易量从去年前2个月的155,000跌至今年的132,000,而去年4月起执行的额外3%印花税政策使问题变得复杂化。
2.房价增长减半
尽管房价增幅并没有遭受预期严重的打击,但是也下降了约一半。PwC预测,英国房价年增幅将由2016年的7%放缓至2017年的3.7%。年初传统的销售旺季也未能迎来快速的增长。
3.伦敦受冲击最大
尽管脱欧的打击是全营范围的,但伦敦地区受到的影响最大:2016年伦敦的房价年增幅为14%,进入2017年则已经跌至3%左右,在2018-2020年间将维持在4%以下。但PwC认为,供应的短缺将使房价增幅高于工资增长。
4.伦敦市中心经历了什么?
传统来讲,伦敦市中心行政区的房价增幅最大,但是考虑到印花税新政和妥投的不确定性,外围行政区增势强劲。
PwC的调查发现,近期伦敦住宅市场发生了结构性变化,增幅趋势向外围区域转移。
“伦敦地区增长的不确定性,加上政策的变化,导致伦敦核心区的房价放缓,而外围行政区及通勤带的价格看涨。”
5.通勤圈蓬勃发展
从伦敦中心,越往外走房价增幅越高。过去两年,通勤小镇的房价已经超过了伦敦市中心4%的平均增幅。通勤带中的Braintree, Colchester, Brentwood 和 Basildon今年的房价增幅预计可达10%。
6.2025年英国房价突破30万关口
尽管未来存在不确定性,但由于需求不断增加且供应短缺,未来英国的房价仍将维持上涨。到2025年,英国的平均房价将由2016年的21.2万镑增值30.2万镑。即使房屋建造量从目前的19万套/年增至25万套/年,那么对房价的影响也只是减少5000镑,到2025年均价仍将达到29.7万镑。
当然,考虑到脱欧后可能面临的技术工人流失、材料成本增加、实现扩大建筑量的目标仍具有挑战,供不应求的困局难以改善。
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